El regreso de los créditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) marcó un punto de giro para el sector inmobiliario en Argentina. Sin embargo, este dinamismo trajo consigo una disparidad notable en las condiciones financieras que ofrecen las distintas entidades. Las diferencias de tasas entre bancos generan brechas sustanciales en las cuotas mensuales, lo que determina quién puede entrar al sistema y quién queda excluido. Para una misma propiedad, la cuota inicial presenta variaciones que pueden duplicar el valor base según la institución elegida.
En un escenario de inflación en desaceleración y liquidez todavía limitada en el sistema financiero, la tasa de interés se consolidó como el principal factor de decisión para los compradores. Según un relevamiento sobre la evolución de cuotas elaborado por el economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), Andrés Salinas, los números son elocuentes. Para una propiedad de u$s100.000, con una financiación del 75% del valor total a un plazo de 20 años, las cuotas mensuales mostraron diferencias de hasta el doble entre la entidad más barata y la más cara del sistema.
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Las opciones más accesibles del mercado actual
De acuerdo con los datos recabados en el inicio de 2026, el Banco Nación se mantuvo durante toda esta etapa como la entidad con la tasa más baja y, en consecuencia, con la cuota inicial más accesible del mercado. Esta posición responde a una política de fomento que busca facilitar el acceso a la vivienda mediante márgenes financieros más estrechos que los de la banca privada.
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El Cronista/Imagen ilustrativa
Salinas indicó que el Banco Nación operó primero con una tasa del 4,5% y luego con una del 6%, siempre bajo la modalidad de créditos indexados por UVA. En enero de 2026, la cuota inicial para el ejemplo de una vivienda de u$s100.000 se ubica en torno a los $820.000 mensuales. “El banco con la tasa más baja genera una diferencia enorme en términos de cuota. En el Nación, para una propiedad de u$s100.000 financiada al 75% a 20 años, la cuota ronda los $820.000, mientras que en el banco más caro supera el $1.500.000”, explicó el economista.
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En segundo lugar, con condiciones competitivas aunque por encima del Nación, apareció el Banco Ciudad. Esta entidad ofreció en determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires tasas inferiores al promedio del sistema, buscando incentivar la radicación en barrios específicos. En su caso, la cuota inicial se ubicó cerca de los $1,08 millones, sujeta al perfil del cliente y la localización del inmueble. Un tercer grupo de entidades, integrado por BBVA, Banco del Sol y opciones digitales como Brubank, mostró cuotas iniciales algo inferiores al promedio general, oscilando entre los $1,20 y $1,25 millones mensuales.
Entidades con las cuotas más elevadas y mayores requisitos
En el extremo opuesto, los bancos privados con tasas más elevadas concentraron las cuotas iniciales más altas del sistema. Esta situación se explica por el costo de fondeo y la rentabilidad exigida por las instituciones comerciales frente al riesgo de largo plazo. Entre ellos se destacó Supervielle, que mostró una de las tasas más caras del mercado. En los registros recientes, la cuota inicial para el mismo crédito de referencia superó los $1,47 millones.
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Asimismo, Santander, Galicia y Macro integraron el grupo de entidades con cuotas más elevadas, con valores que rondaron entre $1,47 y $1,50 millones mensuales. En estos casos, el ingreso requerido para calificar quedó muy por encima del que exigieron los bancos con tasas más bajas. Salinas remarcó la magnitud de esta distancia: “Casi que por cada mes de cuota en el banco más caro se pagan dos meses en el Banco Nación. La diferencia es realmente considerable”.
La tasa de interés como filtro de exclusión
Para los compradores de vivienda, la tasa de interés funciona como el primer filtro de análisis. La relación es directa: a mayor tasa, mayor cuota; y a mayor cuota, mayor ingreso exigido por el banco para aprobar la carpeta crediticia. Salinas sostuvo que la tasa es, en esencia, el costo del dinero y recomendó buscar siempre la opción más barata.
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La relación habitual que exigen las entidades financieras es que el ingreso mensual sea, como mínimo, tres veces el valor de la cuota (relación cuota-ingreso del 25% al 30%). En el ejemplo del Banco Nación, con una cuota cercana a los $820.000, el ingreso requerido se ubicó alrededor de los $2,4 millones mensuales. Sin embargo, en los bancos más caros, ese umbral superó ampliamente los $4 millones, lo que dejó fuera del sistema a una parte significativa de los potenciales compradores de clase media.
Estabilidad, gastos asociados y el factor dólar
Más allá de la tasa, los analistas ponen el foco en la aptitud del tomador para un crédito que ajusta por inflación. La clave reside en evaluar la estabilidad laboral y la capacidad de sostener el pago ante un escenario adverso. Salinas explicó que la «empleabilidad» es un concepto central: ante una complicación económica, la posibilidad de conseguir un nuevo trabajo que permita mantener el nivel de ingresos resulta determinante. Además, mencionó la importancia de contar con activos líquidos que funcionen como respaldo.
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Por otro lado, los gastos asociados a la operación inmobiliaria representan un desembolso inicial que no siempre se contempla. Al precio final de la vivienda se le debe sumar aproximadamente un 10% adicional, compuesto por:
- Gastos de escritura e impuestos de sellos.
- Gastos de constitución de hipoteca.
- Comisiones inmobiliarias.
- Tasaciones y costos administrativos bancarios.
Un punto crítico que advirtieron los especialistas es el riesgo cambiario al momento del cierre. El crédito se otorga en pesos, pero la operación inmobiliaria se concreta en dólares. Como la cotización es flotante, una variación brusca en el tipo de cambio entre la aprobación y la firma puede obligar al comprador a desembolsar más ahorros propios de los previstos. «Conviene jugar con un colchón a favor», señaló Salinas.
Perspectivas económicas y el futuro del sistema UVA
Desde la perspectiva contable e inmobiliaria, Luis Hauserman coincidió en que la falta de liquidez del sistema financiero condiciona la competencia. Detalló que mientras el Nación opera con tasas del 6% para quienes acreditan haberes, algunos privados lo hacen con tasas del 15% al 17%. Esta brecha se traduce en costos totales más de un 30% superiores para un mismo préstamo.
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En cuanto a la disyuntiva entre créditos UVA y tasa fija, Hauserman indicó que en el corto plazo no existe una oferta relevante de préstamos a tasa fija. En contextos de baja liquidez y volatilidad, estos créditos resultan prohibitivos porque el banco asume todo el riesgo inflacionario de largo plazo. El análisis real debe hacerse comparando la Tasa Efectiva Anual (TEA), que refleja el costo real total, y no solo la Tasa Nominal Anual (TNA) que se usa en la publicidad.
Finalmente, el economista Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, aportó una mirada optimista sobre la inflación. Según sus proyecciones, 2025 cerró en torno al 31% y el escenario base para 2026 apunta a registros por debajo del 20%, pudiendo llegar a un dígito hacia 2027. «Si la desinflación se sostiene y los ingresos acompañan, el UVA tiende a ser más eficiente financieramente en el largo plazo», concluyó. La evolución futura dependerá de la capacidad de los bancos para captar depósitos y de la creación de un mercado secundario de hipotecas que permita recuperar liquidez para seguir prestando.